Mehrere Objekte, eine Gesellschaft, ein Ansprechpartner
Steuerberatung für Immobilien-GmbHs, vermögensverwaltende Gesellschaften und private Bestandshalter mit mehreren Objekten – Objektbuchhaltung, Jahresabschluss und Gestaltung aus einer Hand. Erweiterte Kürzung, Umsatzsteueroption, AfA: Ich kenne die Stellschrauben.
Für wen
Für Vermieter und Immobiliengesellschaften mit Bestand
Ob das erste Mehrfamilienhaus oder ein über Jahre gewachsener Bestand: Sobald mehrere Objekte zusammenkommen, wird die steuerliche Behandlung zur eigenen Disziplin. Ich betreue:
- Vermögensverwaltende GmbHs mit Wohn- oder Gewerbebestand
- Vermieter im Privatvermögen mit mehreren Objekten
- Gesellschafter, die den Bestand gerade in eine Gesellschaft überführen
- Käufer, die vor dem Erwerb die steuerliche Seite geklärt haben möchten
Wichtiger als die Größe des Bestands ist der Zeitpunkt: Vor einem Erwerb, einer Übertragung oder einer größeren Sanierung lässt sich die steuerliche Seite noch gestalten – danach bleibt nur, sie zu erklären.
So läuft die Betreuung
Die Buchhaltung wird je Objekt geführt, nicht als ein Topf. Das kostet anfangs etwas mehr Sorgfalt und zahlt sich in jedem Jahr danach aus: Sie sehen, welches Objekt welchen Beitrag leistet, und bei einem Verkauf ist die Historie da, wo sie gebraucht wird.
- Objektbezogene Konten und Auswertungen
- Abschreibung je Gebäude und Ausbaustufe
- Nachweise zur Kaufpreisaufteilung im Jahresordner
- Fristen zu Spekulations- und Haltefristen im Blick
Typische Fragen
Worüber Immobilieneigentümer mit mir sprechen
Wie bleibt die Gewerbesteuer außen vor?
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG kann die Gewerbesteuer auf reine Vermietungserträge vermeiden. Sie ist aber empfindlich: Schon eine mitvermietete Betriebsvorrichtung oder eine zusätzliche Tätigkeit kann sie für das ganze Jahr kosten. Wir sehen uns an, was in Ihrem Bestand kritisch ist, bevor es teuer wird.
Ab wann wird aus Vermögensverwaltung ein Gewerbe?
Beim gewerblichen Grundstückshandel geht es um Zahl und Zeitpunkt der Verkäufe. Die bekannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei nur ein Anhaltspunkt, keine feste Regel. Vor einem geplanten Verkauf lässt sich das einordnen – danach nicht mehr.
Wie hoch ist die Abschreibung wirklich?
Sie hängt davon ab, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Diese Aufteilung wird im Kaufvertrag vorbereitet und später vom Finanzamt geprüft. Wer sie erst mit der Erklärung angeht, verschenkt Spielraum.
Leistungen
Was Sie von mir bekommen
Objektbuchhaltung und Jahresabschluss
Laufende Buchführung je Objekt, Jahresabschluss der Gesellschaft und die Erklärungen dazu – einschließlich der privaten Ebene der Gesellschafter.
Erweiterte Kürzung und Gewerbesteuer
Prüfung, ob die Voraussetzungen vorliegen, und laufende Begleitung, damit sie nicht unbemerkt entfallen – etwa durch mitvermietete Anlagen, Photovoltaik oder zusätzliche Dienstleistungen.
Kaufpreisaufteilung und Abschreibung
Begleitung beim Erwerb: Aufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und bewegliche Anlagen, Abgrenzung von anschaffungsnahem Aufwand und Erhaltungsaufwendungen, Wahl der Abschreibungsmethode.
Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien
Option zur Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug bei Sanierungen, gemischte Nutzung und die Berichtigung nach § 15a UStG, wenn sich die Nutzung ändert.
Zukauf, Verkauf und Übertragung
Steuerliche Folgen vor der Entscheidung: Haltefristen, Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen, Übertragung auf die nächste Generation.
Holding-GmbHs
Gehört zu Ihrem Bestand auch eine Holdingstruktur?
Beide Ebenen betreue ich gemeinsam – die Gesellschaft mit den Objekten und die Struktur darüber. Ausschüttung, Gesellschafterdarlehen und Verkauf greifen in die Immobilienebene hinein.
Zur Seite für Holding-GmbHsZusammenarbeit
So kommen wir zusammen
Erstgespräch
Sie rufen an oder schreiben mir kurz, worum es geht; einen Termin stimmen wir unmittelbar ab. Im Gespräch klären wir Ihr Anliegen und ob ich der richtige Ansprechpartner bin. Das Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich, telefonisch oder als Videogespräch.
Angebot
Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit klar beschriebenem Leistungsumfang und einer transparenten Honorarberechnung vorab. So wissen Sie, womit Sie planen können.
Digitales Onboarding
Vollmacht, Datenzugang, Schnittstelle, Übernahme vom Vorberater – alles läuft digital. Innerhalb weniger Wochen sind Sie vollständig angebunden.
Honorar
Wie ich abrechne
Ich rechne nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) ab, der gesetzlichen Gebührenordnung für Steuerberater.
Damit Sie trotzdem gut planen können, erhalten Sie nach dem Erstgespräch vorab eine transparente, schriftliche Honorarberechnung – mit den Leistungen, die für Sie anfallen, und dem Honorar, mit dem Sie rechnen können.
Da sich die Gebühren unter anderem nach Umsatz, Bilanzsumme und Leistungsumfang richten, kann das Honorar von Jahr zu Jahr unterschiedlich ausfallen. Einmalige Gestaltungen biete ich gesondert an, mit vorab benanntem Aufwand.
Häufige Fragen
Immobilien und Steuern
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Das hängt davon ab, was mit den Überschüssen geschehen soll. Bleiben sie in der Gesellschaft und werden neue Objekte gekauft, ist die niedrigere laufende Belastung ein deutliches Argument. Sollen sie ins Privatvermögen fließen, relativiert die Besteuerung der Ausschüttung den Vorteil. Hinzu kommen Gründungs- und Folgekosten. Wir rechnen das an Ihren Zahlen durch, statt es pauschal zu beantworten.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Eine Regelung im Gewerbesteuerrecht: Wer ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann den Ertrag daraus aus der Gewerbesteuer heraushalten. Das Wort „ausschließlich" ist dabei streng gemeint – schon eine kleine schädliche Nebentätigkeit kann die Kürzung für das gesamte Jahr kosten.
Ich habe drei Objekte verkauft – bin ich jetzt gewerblich?
Nicht automatisch. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Anhaltspunkt der Rechtsprechung, kein Schalter. Es kommt auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf an, auf die Absicht beim Erwerb und auf den Gesamtzusammenhang. Wenn ein Verkauf ansteht, sehen wir uns das vorher an.
Lohnt sich die Betreuung schon bei zwei Wohnungen?
Für die laufende Erklärung genügt oft weniger Aufwand. Interessant wird es, sobald ein Zukauf, eine Sanierung oder eine Übertragung ansteht – dort fallen die Weichenstellungen an. Sagen Sie im Erstgespräch, was geplant ist, dann ordne ich ein, ob sich eine laufende Betreuung lohnt.
Welche Unterlagen brauchen Sie je Objekt?
Kaufvertrag samt Anlagen, Darlehensverträge, Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen zu Sanierung und Instandhaltung sowie die Mietverträge. Beim Erwerb zusätzlich alles, was die Aufteilung des Kaufpreises belegt – Gutachten, Bodenrichtwerte, Bauunterlagen.
Betreuen Sie auch Objekte außerhalb von Sachsen?
Ja. Die Zusammenarbeit läuft digital, die Lage der Objekte spielt keine Rolle. Termine finden nach Vereinbarung als Videogespräch statt.
Weitere Bereiche
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Ausschüttung, Gesellschafterdarlehen, Umstrukturierung und Vorbereitung auf einen Verkauf – für die gesamte Struktur.
Mehr dazu →Unternehmen mit eigener Buchhaltung
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Sprechen wir über Ihr Anliegen
Sie planen einen Erwerb, eine Umstrukturierung oder suchen laufende Betreuung für Ihren Bestand? Schildern Sie mir kurz, worum es geht.
So finden Sie mich
Gohliser Straße 27
01619 Zeithain
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